共有房屋所有权能分割吗？

一、房屋所有权共有的常见方式

房屋所有权共有的常见方式一般分为共同共有和按份共有。共同共有，是指各共有人不分份额地共同享有房产权利，一般基于共同生活关系产生，如夫妻共有房产、家庭共有房产等。按份共有，则是指各共有人按特定份额享有共有房产权利，如通过继承、赠与等方式确定了各共有人的具体份额，或者共同购房时各共有人约定按照出资比例享有房产份额等。

共同共有是不确定所有权份额的共有。房屋共同共有区别于房屋按份共有，具有两个显著特点：

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第一,房屋的所有权不划分所有权份额，各所有权人享有平等的权利。但须注意，平等的权利不等于平等的份额，共同共有是没有份额区分的

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第二，除依法律规定和当事人另有约定外，对房屋的共有关系不能终止，房屋不能分割，只有出现法律规定或当事人约定的事由，导致产生共同共有的共同关系归于消灭时，共有人才能分割共有房屋

二、共有房屋所有权可否分割的问题

什么叫房屋的分割呢？房屋分割，是指将一个房屋基本单元分割为两个或两个以上的房屋基本单元，分割后的房屋基本单元，应当面积明确、界址清楚，使用上能独立进出，且应当符合下列条件：

（一）改变房屋规划用途的，应经规划行政管理部门同意；改变建筑主体结构的，应经建设行政管理部门备案

（二）同一功能区内房屋分割，应不影响共有面积的分摊

（三）没有墙体分隔的房屋分割，应建立固定界址

（四）法律、法规和规章规定的其他情形。成套房屋和有违法建筑且不能明确部位的单幢房屋，不能分割

随着审判理念和相关规定的不断发展，对于共有房屋能否进行产权分割的判断标准，出现了从单一向复合判断标准的转变。根据《物权法》第一百条以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《区分所有权司法解释》)第二条等相关规定，可以从分割后房屋是否符合“构造上的独立性”、具有“利用上的独立性”、“登记的可行性”三方面，进行综合把握。

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（一）分割后的房屋是否具有构造上的独立性

所谓构造上的独立性是指区分所有建筑物的专有部分与另一专有部分必须在建筑构造上能客观明确地区分其范围，并可以排他、独占的予以使用，一般理解为建筑构造上与其他建筑物部分有隔离的设备，通常称为“隔墙”。对构造上的独立性，要在实践中根据不同情形作灵活理解，不能一概而论，如通常的居民用房，其独立性构造需要包括涵盖卧室、卫厨、通道等基本部分，并要具有明确、有形的隔离墙壁，而对于诸如产权式商铺等，即使没有墙壁分隔，但能够通过平面图界定其具体房屋的四至，且各部分将来可以封闭，单独配备水电等设施，亦应符合构造上的独立性。

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（二）分割后的房屋是否具有利用上的独立性

所谓利用上的独立性是指区分所有建筑物的各区分部分是否与一般独立的建筑物相同，具有满足人们生活目的的独立机能。即是需要专有部分具有足以发挥其使用功能的基本构造、设施和条件，主要是指具有独立自由的出入口，无需他人协助或利用他人的独立空间，便可以完成本人按照本来用途使用其专有部分的目的。至于能否被独立使用，一般应查看是否符合两个基本的条件：第一，该区分部分是否有独立的出入门户，如果没有独立的出入门户与公共走廊或公共楼梯等公共设施相通，则不能认为是专有部分。第二，该区分部分的配套设施能否满足其存在目的，不同房屋具有不同的建设用途，其专有的配套要求亦不同，如果是生活居住用房，显然应具有独立的水、电、卫、厨等配套设施，或具备将来 置备这些设施的条件。

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（三）分割后的房屋是否具有登记的可行性

所谓法定形式上的独立性是指具有构造和使用上的独立性的专有部分，只有经过登记公示，分别登记为各区分所有权人所有，才成为各区分所有专有权的客体，才能具有法律上的独立性。若建筑物的各区分部分无法单独登记，只能归属一人所有时，此时权利人的权利也就不再是区分所有权，而是单独所有权，所有权的客体就成为了整个建筑物，不存在所谓专有部分的区分问题。因此，要成为专有部分，还应该按照法律规定的程序进行登记公示。质言之，登记的可行性就包含了构造的独立性、利用的独立性两个要件，只有符合这两个要件，房产管理部门才会给予登记。

就个案来讲，当事人要求对涉诉房屋的若干房间进行分割，在判断能否分割时，可直接对照上述的三个条件识别。综之，如果涉诉房屋中的各房间不符合“专有部分”的构成条件，该房屋只能作为一个整体存在，不能在其内部再区分所有，当事人请求分割房屋的诉请就得不到支持。

三、共有房屋所有权具体如何分割？

在不符合分割标准的情形下，各当事人对房屋共有的份额，构成一种抽象的归属关系，此时可通过折价补偿等方式予以分割。但是，如果当事人坚持要求不以价款的方式分割，则应在维护房屋整体利用价值的前提下，在内部的使用关系上进行确认区分。

按照《物权法》第九十九条规定，在共有人之间无特别约定的情况下，按份共有人可以随时请求分割房产。共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割房产，例如离婚时夫妻要求分割共同共有的产权房屋。

房屋的共同共有人对房屋享有平等的权利，对共同共有房屋所有权的行使，应由全体共有人协商一致，不能协商一致的，按多数共有人的意见办理，不允许个别共有人独享房屋所有权。对于共同共有房屋的处分，必须经全体共有人意思表示一致，个别共有人处分共有房屋的行为无效。共同共有关系终止时，必须对共同共有的房屋进行分割。分割时，应先确定各共有人的所有权份额，使共同共有转变为按份共有，然后按按份共有的方式进行分割。确定各所有人的份额，应本着协商一致的原则，各所有人均应本着团结和睦、互助互让的精神进行协商，以求达成一致的意见。若法律对此有特殊规定的，应依照法律的规定。如《婚姻法》规定，夫妻离婚时，对夫妻共同财产的分割，应照顾女方和小孩的利益。对于当事人无法协商一致，法律也无特别规定的，一般应当确定相等的所有权份额。

《物权法》第一百条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”按照上述规定，共有房屋析产包括实物分割、折价分割和变价分割三种方式。具体而言：

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第一，实物分割，是指直接分割房产，在各共有权人均主张取得房屋，并且房屋满足实物分割的条件时适用。举例而言，如一栋两层楼的房屋，两个产权人等份共有，则可以考虑各分得一层房屋的所有 权。

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第二，折价分割，是指房屋作价补偿，即由其中一个或者部分共有人取得房屋全部所有权，并对放弃产权的其他共有人作出补偿。第三，变价分割，是指所有共有人均不愿取得房屋所有权，通过将房屋出售或者拍卖等方式，将卖得的价款按照产权份额进行分配。

因此，共有房屋析产可根据实际情况，选择上述三种分割形式进行。而各共有人在析产过程，既要考虑经济效益最大化，亦应在公平合理、互谅互让的基础上充分协商。

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