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商品房按揭贷款有哪些法律风险？如何防范？

作者：何国华来源：本站浏览：次

导言：90年代后期，我国为配合住房制度的改革，开始尝试允许商业银行开办个人住房担保贷款，从而得以将按揭制度从香港引入内地。按揭是现在相当流行的购房贷款方式，它减缓了不少购房者的经济压力，促进了房地产开发商的房屋销售，加速了房地产开发资金的有效运转，扩大了银行等金融机构的贷款业务。但按揭贷款真的百益无害吗？按揭贷款存在哪些法律风险呢？商品房按揭贷款法律关系中各方主体需注意哪些问题呢？本文以真实案例为出发点，通过分析按揭贷款中各方当事人之间的法律关系和利益冲突，对开发商、购房人及银行可能遭受的各种风险，提出相应的防范措施。

一、商品房买卖合同纠纷案例简介

（一）基本案情

2014年5月，原告唐某诉被告某房产公司买卖合同纠纷一案在长沙市雨花区人民法院立案受理，原告诉称：被告于2012年2月16日与原告签订《商品房买卖合同》，将一商铺出售给原告，双方约定，商铺的购房款总额为3257268元，原告应于2012年1月10日支付首付款2157268元，剩余房款，原告采用银行按揭的方式支付，被告应于2012年5月31日前将经验收合格的房屋交付原告使用。合同签订后，原告依约支付首付款，但被告却于2012年11月14日才办理交房手续，将商铺交给原告。原告以未依约如期交房为由，要求被告支付违约金及租金损失若干元。

（二）代理结果

本人接受被告某房产公司的委托后，收集并提交相关证据，发表相应代理意见，认为原被告签订的《商品房买卖合同》对交房时间有约定，被告有权在原告未交清全部购房款的情况下据实延期交房。本案中《商品房买卖合同》签订后，由于原告自身原因未能及时通过银行放贷资格审查。直至2012年11月12日，原告才与贷款银行签订《个人贷款合同》，银行将按揭贷款发放至被告账户，原告交清全部购房款的时间是2012年11月12日。因此，被告没有违反合同约定，不构成逾期交房，原告的诉讼请求无事实和法律依据。本人的代理意见被法院全部采纳，一审法院判决驳回原告的全部诉讼请求。

原告不服一审判决，上诉至长沙市中级人民法院，经审理法院认为买受人与开发商成立按揭贷款委托关系，改判支持原告的全部上诉请求。

我方公司不服二审判决，在本人的代理下，向湖南省高级人民法院申请再审，经过律师与法院对案件情况的一系列沟通与交流，省高院裁定提审本案，本案经开庭审理后，最终再审判决撤销二审判决，维持一审判决，依法维护了我方公司的合法权益。本案虽标的不大，但在按揭贷款案件中有一定影响，避免了因买受人自身原因不能及时取得银行贷款时，而由开发商为买受人“买单”的荒谬结局。

二、按揭贷款的法律风险及防范措施

由以上案例可知，在按揭贷款期间各种情况无法预测，按揭人的资信情况、偿还能力、房屋破损等许多风险难以控制。能否有效转移、分散各方的风险关系到按揭业务的良性发展，甚至关系到一国房地产金融市场的安全与稳定。因此，总结以下按揭贷款的法律风险并提供相应的防范措施，供各方共同探讨。

商品房按揭贷款法律风险及防范措施
序号	主体	法律风险	防范措施
1	开发商	一、承担保证责任的风险。开发商为购房人提供一般或连带保证担保（绝大部分为连带保证）。二、与银行有关的风险。1、银行逾期放款或未按购房人要求放款。2、银行因各种原因办理抵押登记延后。3、银行消极行使权利导致开发商受损。三、因购房人的行为而导致的风险。1、购房人逾期还款。2、购房人欺骗贷款行为。3、拖延办理产权证。4、其他客观原因。四、开发商追偿权能否实现的风险。开发商向银行承担代偿责任后，往往面临追偿权难以实现的风险。五、有关法律政策的风险。	一、采取替代责任方式。1、由专业的担保公司为购房人提供连带责任担保。2、赋予商品房预售抵押的效力。二、在按揭现行操作方式下完善合同条款。1、与银行的按揭合作协议。首先增加约定办理抵押登记期限的条款，其次约定银行逾期放款的违约责任。2、与购房人签订的商品房买卖合同。首先与购房人明确开发商承担保证责任的解除权，其次与购房人关于产权证的办理问题进行明确约定。三、其他防范措施。1、与银行做好沟通与协调工作。2、完备事先防范程序。3、做好办理产权证手续的事先准备。4、符合与购房人解约条件的及时协商解决。5、聘请专业律师作为公司法律顾问，预防与控制各类风险，为公司保驾护航。
2	购房人	一、与开发商有关的风险。1、开发商所建商品房质量不合格。2、开发商擅自挪用商品房预售款。3、开发商一房多卖或抵押后再卖。4、开发商在预售房屋时做虚假广告。5、商品房逾期验收影响正常使用。二、与银行有关的风险。1、银行拖延发放贷款。2、不按合同计息。3、提前回收贷款。4、自行变更按揭年限。三、与购房人自身有关的风险。1、对自身收入预期存在偏差。2、失业或经营失败。3、道德与信用风险。4、意外伤害或灾害风险。	一、针对开发商的防范措施。1、审查开发商主体资格、预售条件、商品房买卖合同。2、注意定金的交付。3、注意手续等材料的保存。二、针对银行的防范措施。1、调查银行的资信情况、最大贷款额度、利率计算情况、是否需要保险、各自承担的保险金额等。2、注意按揭合同的贷款发放期限、方式、数额，拖延房贷的责任、利率，应还本息总额计算是否准确，月供方式、数额、期限是否合理、准确。3、签约后，发现银行有违约现象立即提出异议，向银行主张自己的合同权利。三、针对自身的风险防范措施。1、提供真实资料。2、小心贷款申请不成功，让开发商没收购房定金。3、最好不要签订“连带违约条款”。避免因为个人出现还款违约，造成开发商回购或处分抵押担保物的情况。4、出租抵押房，要履行告知义务。5、认真履行还款义务，避免银行提前收回贷款。6、贷款还清后及时注销抵押登记。四、请律师帮助解决相关法律问题，使购房人的利益得到最大程度的维护和保障。
3	银行	一、来源于购房人的风险。主要是信用风险，是指贷款人因购房人不依约按时偿还贷款本息所面临的风险。二、来源于开发商的风险。包括开发商的欺诈行为和开发商延期交房或开发商所建房屋与合同不符等违约行为或开发商建成房屋在法律手续上的缺陷等风险。三、来源于被按揭房产的风险。如按揭房产价值灭失或处分成本太高而使银行遭受损失。四、法律法规和政策等风险。	一、加强对购房人的调查。在提供按揭贷款之前，详细调查了解购房人的个人信用情况、收入来源，制定适用的个人资信评定标准和评定工作程序。二、强化对开发商的审查和监督。审查主要有资信审查和开发项目审查，还可强化开发商的担保责任。三、加强银行自身对贷款风险的监控和管理。经办行应严格遵守银行个人房产按揭贷款管理办法要求的条件和程序。四、聘请专业律师为银行提前控制与预防相关法律风险。

结语：从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉主体主要有银行、开发商及购房人，少数可能还会涉及保险公司、律师或房屋中介机构等。由于所涉法律主体较多，各主体之间的法律关系就显得更为复杂。如果对其中一个法律关系的处理与把握稍有不慎，就会引起“多米诺骨牌”效应。

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商品房按揭贷款法律风险及防范措施
序号	主体	法律风险	防范措施
1	开发商	一、承担保证责任的风险。开发商为购房人提供一般或连带保证担保（绝大部分为连带保证）。二、与银行有关的风险。1、银行逾期放款或未按购房人要求放款。2、银行因各种原因办理抵押登记延后。3、银行消极行使权利导致开发商受损。三、因购房人的行为而导致的风险。1、购房人逾期还款。2、购房人欺骗贷款行为。3、拖延办理产权证。4、其他客观原因。四、开发商追偿权能否实现的风险。开发商向银行承担代偿责任后，往往面临追偿权难以实现的风险。五、有关法律政策的风险。	一、采取替代责任方式。1、由专业的担保公司为购房人提供连带责任担保。2、赋予商品房预售抵押的效力。二、在按揭现行操作方式下完善合同条款。1、与银行的按揭合作协议。首先增加约定办理抵押登记期限的条款，其次约定银行逾期放款的违约责任。2、与购房人签订的商品房买卖合同。首先与购房人明确开发商承担保证责任的解除权，其次与购房人关于产权证的办理问题进行明确约定。三、其他防范措施。1、与银行做好沟通与协调工作。2、完备事先防范程序。3、做好办理产权证手续的事先准备。4、符合与购房人解约条件的及时协商解决。5、聘请专业律师作为公司法律顾问，预防与控制各类风险，为公司保驾护航。
2	购房人	一、与开发商有关的风险。1、开发商所建商品房质量不合格。2、开发商擅自挪用商品房预售款。3、开发商一房多卖或抵押后再卖。4、开发商在预售房屋时做虚假广告。5、商品房逾期验收影响正常使用。二、与银行有关的风险。1、银行拖延发放贷款。2、不按合同计息。3、提前回收贷款。4、自行变更按揭年限。三、与购房人自身有关的风险。1、对自身收入预期存在偏差。2、失业或经营失败。3、道德与信用风险。4、意外伤害或灾害风险。	一、针对开发商的防范措施。1、审查开发商主体资格、预售条件、商品房买卖合同。2、注意定金的交付。3、注意手续等材料的保存。二、针对银行的防范措施。1、调查银行的资信情况、最大贷款额度、利率计算情况、是否需要保险、各自承担的保险金额等。2、注意按揭合同的贷款发放期限、方式、数额，拖延房贷的责任、利率，应还本息总额计算是否准确，月供方式、数额、期限是否合理、准确。3、签约后，发现银行有违约现象立即提出异议，向银行主张自己的合同权利。三、针对自身的风险防范措施。1、提供真实资料。2、小心贷款申请不成功，让开发商没收购房定金。3、最好不要签订“连带违约条款”。避免因为个人出现还款违约，造成开发商回购或处分抵押担保物的情况。4、出租抵押房，要履行告知义务。5、认真履行还款义务，避免银行提前收回贷款。6、贷款还清后及时注销抵押登记。四、请律师帮助解决相关法律问题，使购房人的利益得到最大程度的维护和保障。
3	银行	一、来源于购房人的风险。主要是信用风险，是指贷款人因购房人不依约按时偿还贷款本息所面临的风险。二、来源于开发商的风险。包括开发商的欺诈行为和开发商延期交房或开发商所建房屋与合同不符等违约行为或开发商建成房屋在法律手续上的缺陷等风险。三、来源于被按揭房产的风险。如按揭房产价值灭失或处分成本太高而使银行遭受损失。四、法律法规和政策等风险。	一、加强对购房人的调查。在提供按揭贷款之前，详细调查了解购房人的个人信用情况、收入来源，制定适用的个人资信评定标准和评定工作程序。二、强化对开发商的审查和监督。审查主要有资信审查和开发项目审查，还可强化开发商的担保责任。三、加强银行自身对贷款风险的监控和管理。经办行应严格遵守银行个人房产按揭贷款管理办法要求的条件和程序。四、聘请专业律师为银行提前控制与预防相关法律风险。