2016两会房地产热点释放：解读六大房地产政策信号

2016两会期间，全国楼市的热销如多米诺骨牌一般，火爆连台。3月5日，李克强总理发布《政府工作报告》奠定了2016年房地产基调，“推进房地产市场平稳健康发展。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。”2016两会已经圆满结束，一向被视作一年房地产风向标的两会，本次向全国房地产市场释放了六大政策信号。

一、整治“首付贷”

3月12日，中国人民银行召开了新闻发布会。在发布会上，中国人民银行行长周小川及副行长潘功胜对“首付贷”明确表示：房地产开发企业、房地产中介机构自办的金融业务没有取得相应的资质，是违法从事金融业务。P2P做“首付贷”资质成为主要问题，必须明晰资金来源，银行要对房地产价值进行评估，首付不能是借来的。

（一）“首付贷”的主要模式

提供首付贷的模式主要有两种：第一，一些房地产中介机构与开发商合作，由中介或售楼处向购房者推荐，中介自己提供小额贷款服务，或是作为中间人，寻找合适的金融机构提供贷款。第二，一些互联网金融平台、小贷公司等与房地产商、中介机构合作（以网络借贷平台P2P为典型），利用自身“优势”，提供的资金多来源于一些个人投资者。

（二）“首付贷”的风险

因为其背后资金来源的不确定性，涉及的机构较多，无法做到全面把控和核实，所以首付贷的风险很大。一般的按揭贷款会在房本上留一个他项权利证的抵押，这样就不会无限制地做抵押，但首付贷更多的是信用贷，不需要确权，也不需要做他项权利登记，极端情况下，可以在很多地方重复做首付贷，而且它不像银行的消费贷能在央行系统查到资金流向，一旦市场出现较多不可控的风险，产生的不良影响就会非常大。

如果出现房贷违约，银行会拍卖作为抵押的房产。如果大面积违约，银行就需要出手大量的房产。这些房产入市，必然会导致房价下跌，而房价下跌，购房者会出现观望。抵押的房产卖不出去，银行只能不断降价抛售，最终导致楼市崩盘，而降价也会造成银行的资金缩水，最终波及储户，对实体经济造成影响。

（三）未来对“首付贷”的整治方向

针对“首付贷”这块模糊地带需要加紧出台政策完善监管，银行应加强对客户首付资金来源的关注。第一，互联网金融创新灰色地带要尽可能限制，不应该进行投机炒作。守住不发生系统性风险的底线，就要对此在监管措施上更有效，使其向合规理性的轨道发展。互联网金融的法律法规还存在一些模糊地带，需要政府加紧出台相关政策，逐步完善监管。第二，叫停首付贷，首先应当明确要求银行、中介机构等正规机构不参与其中，相关部门应当结合互联网金融的专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业及其与P2P合作开展的金融业务进行清理整顿。第三，银行自身应加强风险防范意识。银行要加强对放贷的审核，评价借款人的偿付能力，坚持贷款发放标准。但是银行在贷款时无法掌握全部信息，因此让信息对称起来，才可能真正防止首付贷的出现。

二、限购

住房和城乡建设部部长陈政高在两会期间表示，当前房地产市场呈现三个显著特点：一是去年以来房地产销售实现企稳回升，今年1、2月份仍然保持这个态势；二是城市间的分化严重；三是待售面积规模大、房地产库存高，库存增速也很快。部长陈政高在两会的公开发言高度概括了中国房地产市场目前呈现出的显著特征。一线城市和三四线城市走势完全不同。一线城市永远不可能靠市场供求来解决住房问题，只能靠保障房和商品房“双轨制”方式予以解决。三四线城市出现的问题，要在城镇化过程中慢慢消化，有一个调整的过程。目前广大三四线城市的房地产已经出现供过于求的结构问题。三四线城市热衷于建新城，但是由于各种配套跟进较慢，人口导入比较缓慢，这就造成了短期楼市库存消化相对困难。

因此，针对目前的现状，两会释放了“限购”信号，一线城市将大概率出台调控措施，以保证房地产市场能平稳健康地发展。

三、增加土地供应

国土资源部部长姜大明在两会期间表示，将采取分类调控的原则，增加一线城市的土地供应面积。最近一线城市房价上涨快，引起了广泛关注，为防止异常交易推高房价，全力支持一线城市地方政府调控措施。市场供需结构紧张，豪宅趋势明显，包括北上深等一线城市去年均大幅减少了土地出让的宗数和面积，因此在目前市场情况下，只有增加土地供应以增加房源供应才能稀释房价上涨预期。

四、房贷利息抵税

财政部部长楼继伟就“财政工作和财税改革”等相关问题表示，新体系下房贷利息、教育和抚养子女费用将可抵税。

所谓“房贷利息抵税”是指允许那些拥有自己房子的纳税人通过他们的主要住宅（或第二住宅）担保的贷款所付的利息来减少他们的应税收入。

五、落实营改增：为房企减负

3月24日，财政部公布了《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》细则，明确从2016年5月1日起，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税，并为房地产企业和建筑企业提供了相应的过渡政策。

营改增为企业减轻负担，鼓励商业地产投资与持有，降低了二手房流通成本，对行业、房企及商业地产具有很好的推动作用。营业税为价内税，计税基础是企业的含税销售额，而增值税为价外税，以不含税的增值部分为计税基础，企业取得增值税专用发票可以抵税，解决了在生产链条中重复计税的问题。在营改增之前，房地产业营业税平均比例为5.5%，营改增后土地成本不计入销售额，建安成本及其他服务成本纳入抵税范围，增值税税率均为11%。经测算营改增前后的均衡毛利率均为56%，即当毛利率水平低于56%时，营改增将改善企业毛利水平，大部分房企毛利率均在平衡点以下，因此营改增对大多数房企而言起到了减负的效果，但也对企业的发票管理提出了更高的要求。此外，按照营改增前的方案，房企应将预售营业款按照5%的税率预缴税，营改增后只需按3%的比例预缴增值税，这一改变也有利于提高房地产企业的现金流通率，对于现金回报率高的企业，利润的上升空间更大。

六、房地产税立法

全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文表示，调整后的人大常委会立法规划已经将房地产税法列入第一类立法项目，全国人大常委会今年的立法工作计划将房地产税法列为预备项目。他用12个字概括此前在上海、重庆试点的房产税改革：“细致扎实、运行平稳、成效明显。”两地改革试点是探索对个人住房在保有环节征税的宝贵经验，是符合房地产税制改革总体方向的。

房地产税是一个综合性概念，一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税等。这也意味着“房产税”其实是“房地产税”的一个组成部分。目前的中国房地产已经进入了一个新常态，在这种情况下，各地政府托市的政策频繁出现，房地产税法不可能在经济需要房地产的情况下盲目出台。在房地产依然是经济重要支撑的情况下，预计房产税不会再短期内迅速出台。

结语：从全局来看，目前房地产调控因城施政方向明确，两会政策推进房地产市场平稳健康发展。第一，刚需减少，但改善性需求发展强劲，从而弥补了刚需的下降；第二，国家政策支持力度会越来越大；第三，中国城市格局会越来越明晰，如果房企布局合理，依旧会取得理想的销售业绩。