李理律师代理湖南科佳投资管理有限公司诉长沙旺府酒店策划管理有限公司租赁合同纠纷案一审胜诉

湖南科佳投资管理有限公司是一家集实业投资、商业运营、品牌和管理输出、房地产开发、电子产品销售、酒店管理、物业管理为一体的综合性企业，旗下拥有子、分公司数十家。长沙旺府酒店策划管理有限公司是一家以餐饮、客房为主的专业性大型酒店管理机构，旗下同样拥有酒店数十家。去年4月，旺府公司租赁科佳公司物业进行酒店经营，后因双方在合同履行的过程中发生纠纷，科佳公司将旺府公司起诉至法院，李理律师作为科佳公司的代理人参与了该案的审理。本案一审终结后，法院最终采纳了李理律师的观点，支持了科佳公司的诉讼请求，判决双方《租赁合同》于科佳公司合同解除通知到达旺府公司之日已经解除，旺府公司立即腾空并交还租赁房屋，同时判决旺府公司向科佳公司支付拖欠租金及赔偿至实际交付租赁房屋之日止的场地占用费。至此，李理律师代理科佳公司诉旺府公司租赁合同纠纷一案一审胜诉，维护了当事人的合法权益。

附件：1、民事起诉状

2、代理词

3、长沙市芙蓉区人民法院一审判决书

民 事 起 诉 状

原告：湖南科佳投资管理有限公司

法定代表人：窦晓昆

地址：长沙市芙蓉区车站中路凯旋国际大厦A座6楼

被告：长沙旺府酒店策划管理有限公司

法定代表人：龚建群

地址：长沙市韶山南路123号华翼府1598号

诉讼请求：

1、请求确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2011年10月29日已经解除；

2、请求判令被告立即停止对原告所有的位于长沙市朝阳路78号的长沙数码步行街1号栋的一、二层面积共约2800平方米租赁场地的占有、使用等侵权行为，并立即腾出场地，交还原告。

3、请求判令被告向原告支付其欠缴的租金313413元（自2011年8月18日至2011年10月29日止，共计73天）；赔偿侵占租赁场地期间给原告造成的损失287653元（自2011年10月30日至2012年1月5日止，共计67天，比照租赁合同存续期间的租金计算），以及自2012年1月5日直至被告实际退出租赁场地之日止给原告造成的损失。

4、请求判令被告向原告支付逾期缴纳租金滞纳金16229元（自2011年8月18日起至2012年1月5日止，按日万分之三计算），以及至执行之日止的滞纳金；租赁期间水电费752元、原告为被告垫付款7300元，及水电费与垫付款产生的利息共计113元（自2011年10月30日至2011年1月5日，利率按日万分之二点一计算）及至执行之日止的利息；以及支付原告直至停止侵权之日止产生的水电费。

5、请求判令被告对租赁场地恢复原状，如被告无法恢复原状，则被告应当向原告赔偿2186826元的损失（详见清单《数位时代旺府店恢复原设施设备预算》）。

6、判令被告承担本案的全部诉讼费用。

事实与理由：

原被告双方于2011年4月18日签订了一份《房屋租赁合同》，约定由原告将位于长沙市朝阳路78号的长沙数码步行街1号栋的一、二层的部分物业出租给被告使用。依据合同约定，租金从2011年8月18日起开始计算，每月度的租金及管理费用为128800元。在履行合同过程中，被告违反合同第四条第二款约定，逾期两个月未向原告交纳租金等其他相关费用，已构成根本违约，原告有权解除合同。2011年10月29日，原告向被告发出解除合同通知书并送达给了被告，通知被告租赁合同已经解除，并要求被告支付欠缴的租金及处理善后事宜。然而，被告拒不归还原告场地，也不交纳原告欠缴租金及费用。原告多次与其协商无果。

原告认为，被告的行为已构成根本违约，并且在原告通知解除合同的情况下，继续非法侵占原告的经营场地，至今未支付分文租金，对原告构成严重侵权，造成原告巨大经济损失。被告应当立即支付欠缴的租金共计为313413元，拖欠租金产生的滞纳金为16229元（自2011年8月18日起至2012年1月5日止，按日万分之三计算）。又因被告施工管理不善导致楼下商户受损，原告为被告垫付了7300元，此费用应当由被告支付。租赁期间的水电费用为752元，以及水电费及垫付款产生的利息为113元（自2011年10月30日至2012年1月5日止，利率按日万分之二点一计算）。

并且，自2011年10月30日至2012年1月5日，被告侵占原告租赁场地，给原告造成的损失共计287653元。同时，被告也应当向原告支付其在侵权期间的所产生的水电费。

最后，被告为装修完全毁损了租赁场地原有的装修设施设备，如将原告原有的扶梯拆卸等。在被告构成根本违约，原告未得任何收益的前提下，被告应当恢复原状。如被告恢复原状不能，应当照价赔偿原告的损失。该部分损失为2186826元（详见清单《数位时代旺府店恢复原设施设备预算》）。

综上，原告与被告的租赁合同早已解除，被告不但分文未缴原告的租金及费用，并且一直侵占租赁场地，拒不返还给原告，原告的损失在继续扩大。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院判决支持原告诉讼请求，维护原告的合法权益。

此致

长沙市芙蓉区人民法院

具状人：湖南科佳投资管理有限公司

2012年1月5日

附件一：《数位时代旺府店恢复原设施设备预算》

代 理 词

尊敬的审判长、人民陪审员：

贵院审理的湖南科佳投资管理有限公司诉长沙旺府酒店策划管理有限公司租赁合同纠纷一案，湖南通程律师事务所李理律师、科佳公司李云辉副总经理依法接受原告委托，参加了本案的庭审及法庭调查，现就本案争议的焦点问题，发表如下代理意见：

一、因被告一直未向原告支付任何租金，其行为已经构成了根本违约，原告根据双方合同中的约定依法行使合同解除权，租赁合同已经被解除。
    原告与被告于2011年4月18日签订《房屋租赁合同》，合同第四条第二款约定：乙方逾期两个月不缴纳费用，甲方除继续追索乙方应交费用外，甲方有权解除合同，收回房屋使用权，对乙方装修等不支付任何赔偿费和补偿费。且根据《合同法》第226条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”原告在合同签订后就已经将房屋交付被告开始装修，但是被告一直怠于履行其最主要的合同义务，至今没有向原告支付分文租金，已远超过《房屋租赁合同》约定解除合同的两个月的期限。2011年10月29日，原告依法行使了合同解除权。根据《合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”因此，该《房屋租赁合同》已经在合同解除通知书送达被告时解除。

二、被告所称不支付租金的理由完全不能成立，被告无权不付租金。

（一）、被告称其不支付租金的行为是行使不安抗辩权，这是没有法律依据的。

根据《合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”该条款已经明确规定了行使不安抗辩权的主体，即先履行债务的一方。一方面，原告已履行交付房屋的义务，被告并不属于先履行债务的一方。故被告不是不安抗辩权行使的主体。另一方面，原告不具备上述四种情形中的任何一种。因此，被告认为其没有支付租金是行使不安抗辩权是没有法律依据的。

（二）、被告认为原告2011年9月16日发函属于擅自解除合同，且原告主张主体不适格导致其不安，因此才没有支付原告租金，该项抗辩理由也没有法律依据。被告既然不同意解除合同，就应当支付租金。

1、原告没有擅自解除合同，且原告于2011年9月16日发函并没有导致合同的解除。原告于2011年9月16日曾向被告发函解除合同，要求变更合同主体，但因被告不同意解除合同而没有产生解除合同的效力。当时原告行使法定解除权的条件并没有成就。原告的此种行为可以理解为与被告协商解除合同，但此种意思表示因被告不同意而没有产生解除合同的法律后果。

2、被告既然认为合同一直没有解除，就应当履行其主要的合同义务即支付租金。被告一方面不同意解除合同，另一方面拒不支付租金，被告的这种行为是矛盾的，被告无法给自己不付租金的行为作出任何合理解释。因此，被告的抗辩理由是站不住脚的。

3、在9月16日前的8月28日前，被告就应当支付第一季度的租金。在8月28日至9月16日期间，不存在任何被告所谓的“不安”的情形。可见，被告的抗辩理由丝毫不能成立。

（三）、被告认为因第三人湖南数位时代投资管理有限公司（以下简称数位时代公司）主张权利，因此才没有支付原告租金，是没有法律依据的。

根据《合同法》第228条的规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”该条款已经明确规定了只有达到妨碍承租人对标的物的使用收益权时，承租人才可以要求减少租金或者不支付租金。但是本案中，数位时代公司向被告主张权利并未因此导致妨碍被告对标的物的使用及收益的后果，其借此作为拖欠租金的理由是无法成立的。

1、数位时代公司向被告主张权利并未出现妨碍被告对标的物的使用的后果。诚然，数位时代公司曾发函被告，提出其是租赁房屋的有权经营主体，并提出重新签订租赁合同的要求。但是被告并未同意，且在回复给数位时代公司的函件《关于湖南数位时代投资管理有限公司2011年8月3日函的复函》中也确认了其与原告签订的租赁合同是合法有效，不能被解除，并且原合同早已经开始履行。既然被告已经明确的回复了数位时代公司不可能解除原合同并变更原合同主体，事实上也完全没有影响被告对该租赁场地进行占有并使用，而且在庭审过程中，被告也承认其仍然占有租赁场地，所以即使数位时代公司曾主张其是租赁场地有权经营者，但是这完全没有达到《合同法》第228条所规定的妨碍被告对该租赁房屋的占有和使用的条件。所以，被告认为第三人湖南数位时代公司主张权利影响其对租赁物的使用是没有法律依据。

2、在被告明确回复数位时代公司原租赁合同是合法有效的情况下，被告反而以此作为不应支付原告租金的理由，其行为是没有依据的。被告在给数位时代公司及原告的函件中，一直坚称合同是合法有效的，并且原告是适格的合同主体。可见合同主体不适格的问题已经不存在。而被告对该租赁场地的使用并没有因数位时代公司的主张权利而受到任何的实质影响，既然如此，其以此作为不支付租金的理由就是违反诚实信用原则，构成了严重违约。

三、合同签订后，原告已经履行了合同义务，被告认为原告没有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的说法是没有法律及事实依据的。

（一）、合同签订后，原告已经履行了合同主要义务，并根据诚实信用积极支持被告的工作。

1、手扶电梯的拆除、空调系统的改造、一楼外墙的拆除、步行街街道疏通与拉直等工作并不是原告的合同义务，但是被告却将以上工作推给原告，原告也出于诚实信用原则支持被告的工作，也竭尽全力予以配合。上述大部分的工作也及时予以完成，不存在影响被告工期的情况，在此过程中，即使原告完成的工作存在瑕疵，但是不足以影响合同的工期，这并没有影响合同的履行。而且上述理由也并不是本案的关键之所在。

2、被告认为因数位时代公司于2011年7月20日对其装修施工断电停工迫使其停工至今，这与事实完全不符。首先，数位时代公司作为物业管理公司对于被告的施工队伍私接水电的行为是有管理权的，并有权对此作出处罚，且被告在庭上也承认其施工队伍存在私接水电的事实。其次，数位时代公司只在春节前因处罚施工队伍乱接水电时停电一天，不可能导致被告停工至今，被告也承认数位时代公司并没有一直停电。最后，在双方2011年7月20日之后双方的来往函件中被告也完全没有提到要求原告恢复供电的事宜，显而易见，数位时代并没有像被告所说的停电至今，并且被告对此也没有举证证明因数位时代公司的断电使其停工至今。最后，被告的代理人在庭审中承认只停电两天。停电两天不足以造成被告停工至今的后果。所以，被告认为数位时代的停电导致其停工至今的说法没有依据。

（二）、因油烟管道导致合同履行不能的责任完全在于被告，其借此作为拒付租金的理由不能成立。

被告认为原告违反《合同法》第216条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的理由是不成立的。原告在合同签订后就已经将标的房屋交予被告装修，且房屋在交付时是符合合同约定的用途的。装修过程中产生的油烟管道安装问题，并非原告的责任，该问题的法律后果应当由被告承担。

1、房屋租赁合同中已经明确了排烟管道的安装责任在于被告。根据房屋租赁合同的第七条第二项乙方职责第6款的约定“负责油烟管道的安装（费用自理），承担市工商局、市政、城市管理、环保、卫生等部门的协调及费用的缴纳”。该条款已经明确了油烟管道的安装是由被告自行负责。被告称合同中显示“（费用自理）”即表明被告只负责安装的费用，其完全是狡辩。根据文字表达的习惯“（费用自理）”只是对前文的补充说明，即表明被告不仅负责油烟管道的安装还应当承担安装费用。所以，已经明确了油烟管道的安装义务在于被告。油烟管道位置的确定作为油烟管道安装工程的第一道工序，完全应当是被告的义务，但是被告却一直将该责任强加于原告，这是被告推卸责任的做法。

2、被告有能力也应当安装油烟管道，而不应将未安装油烟管道的责任推卸给原告。

首先，根据国家及湖南省的法律法规的规定，餐饮企业在开业之前都需要进行环保前置审批，并取得排污许可证。而被告作为一家经营了11年的酒店专业公司，在长沙地区已经有一定的规模及知名度，其对餐饮行业开业前所需要的行政审批手续应当是非常了解的，对其餐饮店的选址、能否排污，这是其义务也是其能力范围内的事情，是其选址前必须做的调查评估。

其次，被告经营的曙光路店，该店面同样是商住两用的楼盘，楼盘高达26楼，被告采用安装高空排烟管道的方式解决了油烟排放的问题。因此，被告完全由经验并有能力解决商住两用楼的排污问题。

再次，租赁标的物所在的数码步行街的1栋、2栋，经营了多达8家的餐饮店，就已经表明了该数码步行街是可以排放餐饮店油烟的，而被告至今尚未解除油烟管道安装的问题，其责任在于被告自身。

又次，位于河西银盆岭大桥附近的天地轩酒店就是采用的低空排放油烟的方式，该楼盘也是位于居民区的商住两用的楼盘，也证明低空排放方案是完全可行的，但是被告并未实行，油烟管道安装的问题责任在于被告。

最后，被告作为一家非常富有经验的酒店经营公司，油烟管道安装所产生的风险完全是其能预判的，且其应当在签订租赁合同之前就当对租赁场地油烟的排放进行可行性调查，并且，租赁房屋也符合经营餐饮业的用途。所以，对于至今尚未安装油烟管道的责任应当由被告承担，而不能推卸给原告。

四、原告有权要求被告支付拖欠租金，及赔偿其侵占租赁场地给原告造成的经济损失，并有权要求被告对租赁场地予以恢复或承担损害赔偿责任。

被告应当向原告支付其拖欠的的租金及合同解除后被告侵占租赁场地期间给原告造成的经济损失。并且，被告在装修的过程中，由于被告的粗暴施工及管理不善，严重损害了租赁场地原有的设施设备，给租赁场地造成了非常严重的损害，甚至部分损害甚至是难以恢复的，原告如对租赁场地进行恢复，必将耗费大量的人力物力。根据《合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，在本案中的合同被解除后，原告有权要求被告对租赁场地恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿。所以，在被告根本违约导致合同被解除的情况下，被告不仅应当对其在合同解除后侵占租赁场地给原告造成的经营损失予以赔偿，其也应当对租赁场的破坏予以恢复原状，如恢复不能的，应当承担损害赔偿责任。

综上，因被告不支付租金构成根本违约，原告已经依法行使了合同解除权解除了双方的租赁合同。但是被告仍然侵占租赁场地，拒不返还原告，给原告造成了巨大的经济损失。被告应当向原告支付其拖欠的租金以及赔偿给原告造成的损失，恳请法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。

此致

长沙市芙蓉区人民法院

代理人：李理律师

2012年3月26日

民 事 判 决 书