守“房”之战：通程执行攻坚团队为购房人成功排除查封执行措施纪实

一、案件背景：已购房屋面临查封执行风险

2025年5月，通程律所执行攻坚团队接受某有限公司委托，处理一起商品房买卖合同纠纷案件。委托人于2023年4月与某A公司签订了两份《商品房买卖合同》，并依约已付清全款。2023年5月，两套房屋完成交付并正式入驻办公。2024年12月，因某A公司与第三方存在债务纠纷，执行法院裁定查封某A公司名下资产，该两套房产亦在查封之列。企业稳定经营的场所面临被司法拍卖以清偿他人债务的巨大风险，合法权益被严重侵害。

二、破局关键：深入剖析案件，确立执行异议核心策略

团队经研判后认为，本案的难点在于房产仍登记在某A公司名下，从物权公示角度，其属于被执行人的财产。团队将突破口锁定于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议与复议规定》）第二十八条，该条款赋予了符合特定条件的房屋买受人可排除强制执行的物权期待权。团队迅速对照法条，梳理案件事实：

1.查封前签订有效合同：房屋买卖合同签订于2023年4月，远早于2024年12月的法院查封日期；

2.查封前已合法占有：2023年6月交房，某有限公司随即进行装修，并持续缴纳物业费、水电费等费用，占有事实在法院查封之前；

3.已支付全部价款：通过梳理转账记录、聊天记录，形成了购房款已全部付清证据链；

4.非因买受人自身原因未办理过户登记：合同明确约定由出卖人办理权属证书，且委托人曾发函催促，未办理过户登记的原因应当归咎于某A公司。

经梳理，本案事实完全符合上述第二十八条之规定。团队当即确定核心策略：立即向执行法院提起案外人执行异议，主张委托人对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益。

三、制胜关键：精准法律适用与体系化证据构建的双重奏

法律权利的主张需要坚实的事实支撑。在确定策略后，团队的攻坚重点迅速转向如何将复杂的交易事实，转化为法官采信的、完整的证据体系。

1.证据体系的构建：团队以权利构成要件为指导，进行证据的梳理与补强。围绕合同成立、款清、占有、无过错四大要件，将付款记录、沟通记录、交付凭证、费用缴纳证明等，组织形成逻辑闭环、相互印证的证据链；

2.法律文书的精准转化：在《执行异议申请书》中，团队将委托人情况在第二十八条的具体要件之下进行阐述，让法官可快速关联事实与依据，提升文书说服力；

3.预判与反击：我们提前研判了申请执行人可能提出的占有不持续、付款对象不符、自身怠于办证等抗辩点，并在组织证据和撰写文书时预先布局，通过占有状态的连续性证据、付款背景的合理性说明，以及我方主动催告的证明，构建了稳固的防线，有效化解了潜在争议；

上述工作的成效直接体现在执行裁决中。法院经审查，完全采纳我方意见，认为委托人在查封前已签订合法有效合同、支付全款、合法占有房屋，且未过户非因其自身原因，故享有足以排除执行的民事权益。2025年12月，法院作出裁定：中止对案涉两套房屋的执行。一纸裁定，为企业保住了宝贵的经营资产。

四、典型意义：于权利对抗中，明晰善意的边界与价值

本案的成功办理，彰显了律师团队在执行攻坚中的核心价值——不仅需要扎实的法律功底应对复杂程序，更需具备将复杂事实转化为清晰法律语言、并构建完整证据链的能力，方能在权利对抗中突破困局，实现委托人权益的最大化保护，创造了同类执行异议案件的高效典范。

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